房地产需求的主要特征

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   1.房地产销售价格平稳上升

1992年以来，商品房平均销售价格年均增长7.89％，2002年每平方米商品房平均销售为2244元，较1992年的1050元增长了1.14倍。其中，2002年每平方米商品住宅平均销售价格为2088元，较1992年996元增长了1.1倍。近几年房价增幅走势相对平稳。

1998年后商品房平均销售价格涨幅一直低于GDP与人均可支配收入的增长幅度，房价的涨幅与国民经济的增长相适应。房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。2002年我国房价收入比为9.04低于1993年的13.82，但高于4至6倍间的合理水平。

房地产市场的区域性很强，对房价总体走势的分析容易掩盖地区局部特征。几年来我国各大城市房地产市场差异较大，部分城市房地产销售价格上涨较快，东北地区却普遍呈下降趋势。2002年宁波、南昌、青岛、上海、杭州、兰州等城市房价上涨较快，其中宁波、南昌和青岛上涨幅度超过了10％；北京、上海、杭州、广州、深圳等房地产市场发达地区房价上涨幅度各不相同，分别为-1％、9.7％、6.6％、-0.4％、-0.1％，显示出各市房地产市场的需求状况不一。

2.商品房需求旺盛，销售量持续增长

2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4％，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长 28.8％。2002年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的88.6％和92.1％。写字楼、商用房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓。这在一定程度上反映了房地产产业结构基本趋向合理，房地产业的增长主要依靠住宅需求推动。

3.个人购房已占绝对比重

1992年，个人购买商品住宅1456.01万平方米，占当年商品住宅销售面积3821.21万平方米的38.2％；到2002年，个人购买商品住宅 20727.77万平方米，占商品住宅全部销售面积22117.18万平方米的93.7％，北京、上海、广东、江苏、浙江、深圳等地个人购房占比超过98％，个人已经成为商品住宅销售中占绝对比重的主体。个人购房主要目的是自住自用。据有关研究机构的网络调查发现，在所有被调查的购房者中，有89.4％的人买房是为了自住自用，有10.6％的人是为了投资，其中纯粹投机套利者更少。

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